Pozrite si checklist ESG prvkov, ktoré vám môžu ešte chýbať a zvýšte hodnotu svojich industriálnych a logistických budov a parkov! Zlepšenie ESG ukazovateľov alebo dosiahnutie certifikácie zároveň zvyšuje vašu reputáciu u budúcich nájomcov a investorov.
Vedeli ste, že na Slovensku je 110 certifikovaných logistických a industriálnych budov, pričom 109 má certifikát BREEAM a len jedna certifikát LEED?
Slovenská rada pre zelené budovy (SKGBC) vydala prehľad udržateľne certifikovaných budov bol k 31. decembru 2024. Uvádza v ňom, že na Slovensku ku koncu minulého roka 200 udržateľne certifikovaných budov. Až 76 % z nich malo certifikát BREEAM. LEED a WELL sú dva ďalšie oficiálne ratingové systémy na Slovensku, pričom LEED certifikát malo 29 budov a WELL 19 budov. Ďalší typ certifikácie, konkrétne DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen), má napríklad sklad diskontného reťazca KiK v Dunajskej Strede.
V roku 2024 na Slovensku medziročne najviac vzrástol počet certifikovaných logistických a priemyselných budov. SKGBC potvrdzuje, že logistické a priemyselné budovy tvorili ku koncu decembra viac ako 55 % všetkých budov s certifikátom udržateľnosti. Držali sa tak na vrchole rebríčka. Druhú najväčšiu skupinu tvorili administratívne budovy, ktoré sa na celkovom počte budov podieľali 34 percentami. Podiel maloobchodného sektora sa už niekoľko rokov zvyšuje a blíži k 10 percentám. Okrem toho SKGBC evidovala na Slovensku aj dve rezidenčné budovy a jeden hotel s certifikátom udržateľnosti.
Dôležitosť trvalo udržateľných riešení pri výbere industriálnej budovy sa za posledné dva roky zdvojnásobila, pričom 63 % nájomcov v Európe je ochotných zaplatiť prémiové nájomné za budovu, ktorá má zelenú certifikáciu.
Do platnosti vstúpila smernica EÚ o podávaní správ o udržateľnosti podnikov (CSRD). Developeri aj investori budú aj preto dávať prednosť environmentálne udržateľným projektom, aby mohli deklarovať splnenie prísnejších noriem. Budú sa častejšie púšťať do zelených projektov a do modernizácie už stojacich nehnuteľností tak, aby splnili prísne kritériá ESG.
Zelené projekty budú tiež v hľadáčiku investorov. Napríklad spoločnosti Patria vstúpila na slovenský trh komerčných nehnuteľností, keď do svojho portfólia kúpila začiatkom roka 2024 Garbe Green Park Piešťany s plochou takmer 28 000 m2. Český investičný fond Accolade prikúpil zvyšný 50% podiel od spoločnosti Panattoni v dvoch priemyselných budovách pri košickom letisku, s celkovou výmerou 36 000 m². Tieto budovy disponujú najvyššou úrovňou zelenej certifikácie a sú plne prenajaté medzinárodnými logistickými spoločnosťami.
„Rast trhu industriálnych nehnuteľností v roku 2024 bol druhý najvýraznejší z hľadiska novej výstavby – celkovo sa skolaudovalo takmer 400 000 m² nových industriálnych plôch, čo predstavuje medziročný nárast o 41 %. priemysel a logistika bol zároveň najdominantnejším sektorom z pohľadu investícií, zaznamenal takmer 50% celkového objemu uskutočnených investícií. Svoj podiel na tom mal predovšetkým predaj československého portfólia logistických parkov Contera, vlastníka TPG. Novým vlastníkom bude Blackstone, globálny správca alternatívnych investícií. Transakcia v hodnote 470 miliónov EUR zahŕňa aj tri logistické parky na Slovensku – v Rači, Svätom Jure a Malom Šariši,“ povedal Ľubor Procházka, obchodný riaditeľ CBRE Slovensko.
Takto masívne investície do priemyselných nehnuteľností potvrdzujú rastúci význam udržateľnosti na slovenskom trhu industriálnych a logistických nehnuteľností. Taktiež vidno zvyšujúci sa záujem o nehnuteľnosti na východnom Slovensku. I keď najvyšší počet certifikovaných budov je stále v Bratislavskom kraji (56), Košický kraj ich má podľa SKGBC viac (15) ako Trenčiansky kraj (13). A stavajú sa ďalšie „zelené“ haly. Spoločnosť VGP napríklad začala s výstavbu haly C vo VGP Parku Bratislava. Nový objekt s celkovou prenajímateľnou plochou 47 000 m2 ašpiruje na certifikáciu BREEAM na úrovni Excellent.
Už počas fázy návrhu a výstavby je nutné kalkulovať s minimalizáciou uhlíkovej stopy. Developeri teda používajú recyklované stavebné materiály a izoláciu. Izolácia je úplne kľúčová najmä v presklených častiach budov, vrátane svetlíkov, kde cez tepelné mosty dochádza k najväčším únikom tepla. Svetlíky sú nutné, lebo znižujú používanie umelého osvetlenia. Pri logistických centrách, kde sa v zime udržuje teplota medzi 12 až 15 °C, sú tepelné straty najčastejšie spôsobené nedodržiavaním prevádzkových smerníc. Zamestnanci napríklad nevyužívajú vzdušné (lamelové) clony pri dokovacích nájazdoch a bránach.
Spoločnosť Panattoni zverejnila výsledky štúdie zameranej na vplyv farebnosti fasád industriálnych nehnuteľností na fenomén tzv. tepelného ostrova. Štúdia preukázala, že tmavé fasády zvyšujú efekt tepelného ostrova až trojnásobne v porovnaní s použitím svetlých povrchov fasád. Kombinácia svetlých povrchov a zelene dokáže dokonca zlepšiť pocitovú teplotu až o 20 % aj to dokonca v porovnaní s pôvodnou nezastavanou plochou. Štúdia sa venovala aj popínavým rastlinám na fasádach. Tie je najefektívnejšie „ťahať“ do výšky približne 2,5 metra. Ich výhodou je, že znižujú teplotu v okolí budov.
Moderné skladové haly majú už zvyčajne inteligentný systém riadenia budov (BMS, Building Management System), ktorý umožňuje napríklad sledovanie spotreby energie v reálnom čase. Vďaka senzorom pomáha riadiť vykurovanie, vetranie a klimatizáciu (HVAC) a optimalizuje spotrebu energie.
Bežné osvetlenie a zastarané „neónky“, už sú štandardne nahrádzané moderným LED osvetlením so so senzormi pohybu a denného svetla. BMS tak prispieva aj k nižšej spotrebe elektriny. Mimochodom nahradenie pôvodného osvetlenia čisto LED osvetlením dokáže znížiť spotrebu elektrickej energie až o 70 %.
Výrazné energetické úspory je možné dosiahnuť automatizáciou skladových operácií. Okrem toho zvyšujú efektivitu. Napríklad automatické roboty alebo robotizované sklady a haly znižujú chybovosť, zlepšujú logistické procesy a optimalizujú využitie skladového priestoru. AutoStore, flexibilný a modulárny automatizovaný systém využívajúci vopred naprogramované roboty, ktoré sa autonómne pohybujú po sieti, dokáže naskladniť na malú plochu obrovské množstvo drobných produktov. AutoStore využíva napríklad Alza alebo NAY či GymBeam. V súlade s energetickými úsporami sa stavajú aj vyššie sklady, ktoré umožňujú naskladniť viac paliet. Na druhej strane si vyžadujú investície do novej manipulačnej techniky s dostatočným zdvihom. Pri rýchloobrátkovom tovare sú trendom automatizované zakladače, kde masívne robotické rameno ukladá do regálov aj niekoľko tonové palety. Môžu naskladňovať do výšky desiatok metrov a potrebujú úzke uličky, teda na menšej ploche je viac regálov. Takýto sklad používa napríklad Dachser.
V súvislosti s produkciou zelenej energie pre industriálne areály vzniká paradoxne jej nadprodukcia. Kombinácia tepelných čerpadiel, fotovoltaiky, batériových úložísk a ďalších zelených zdrojov energie sa vyplatí najmä vo výrobných podnikoch s prevádzkou 24/7. Pre bežné logistické centrá, kde sa pracuje na tri smeny, je potrebné vyrobiť energie podstatne menej. Často teda vzniká nadprodukcia energie, ktorú potrebné spätne predávať do siete a za nízke ceny.
V industriálnych halách sa spotrebuje aj značné množstvo obalových materiálov. Trendom je ich znižovanie, využívanie opakovateľne použiteľných paliet, prepraviek, boxov, klietok, mrazničiek a ekologické odstraňovanie odpadu. Napríklad Kaufland vo svojej logistike využíva skladacie a stohovateľné kovové boxy, ktoré uľahčujú ľuďom manipuláciu s tovarom. Biedronka zasa využíva pre zásobovanie svojich obchodov tzv. cyber system, chladničky na paletách, v ktorých tovar vydrží mrazený aj 10 hodín. Po vyprázdnení sa vracajú do distribučného centra, doplnia chladivom (CO2) a tovarom.
Súdobé logistické centrá sú vybavené vlastnými čerpacími stanicami, ale už aj nabíjacími stanicami pre elektrické vozidlá. Samozrejmosťou je pokročilé zabezpečenie areálu proti krádežiam a incidentom. Dnešné kamerové systémy s umelou inteligenciou vedia rozpoznať aj dym a požiar, prípadne počítať prejazdy vozidiel.
Samozrejme zelené riešenia reprezentuje výsadba zelene, popínavé rastliny na fasádach či bezzásahové kvetinové biopásy pre opeľovače sú len niekoľkými riešeniami v oblasti podpory biodiverzity. Mnohé parky majú vlastné úle pre včely a desiatky hmyzích hotelov. Okrem už spomínaného pocitového zníženia teploty oproti holej ploche, dokážu industriálne nehnuteľnosti pomáhať aj pri regulácii vody. Napríklad vďaka retenčným nádržiam, retenčnej dlažbe, vsakovacím systémom a prepracovanému systému vodného hospodárstva na projekte Panattoni Park Bratislava North sa darí zachytiť 100 % dažďovej vody. Tým spoločnosť prispela k zníženiu negatívnych dopadov silných zrážok v okolí. Tým, že sa všetka vsakuje priamo v mieste spadu, prispievajú opatrenia k prirodzenému cyklu vody v krajine. Pozitívny vplyv vodozádržných riešení a ukázal pri minuloročných povodniach.
Málokedy sa pod prvkami ESG v logistike objaví aj „S“ ako sociálny rozmer. Podľa Deloitte pritom až 93 % českých a slovenských firiem považuje ľudský faktor v rámci udržateľnosti za dôležitý, ale len 58 % je pripravených na tento trend reagovať. Týka sa to aj logistických a industriálnych hál. V mnohých sú už pre stovky zamestnancov kyvadlová doprava, kantíny, supermarket, oddychové zóny či škôlky.
Zdroj: Panattoni, Deloitte, Kaufland
