Market Outlook 2024: Ako sa darilo jednotlivým segmentom v roku 2023?

Kancelárie zaznamenali z hľadiska dokončených projektov rekordný rok

Rok 2023 by sme v sektore kancelárskych nehnuteľností mohli nazvať aj rokom výstavby. Malo to však vplyv na mieru neobsadenosti. Čo sa týka nájomnej aktivity, tá v roku 2023 medziročne stúpla o 12 %.

Oliver Galata Riaditeľ prenájmu kancelárskych nehnuteľností, CBRE

„Na bratislavský trh bolo totiž doručených až takmer 115 tisíc m2 novej kancelárskej plochy v rámci 5 projektov. Väčšina z nich pritom predstavuje veľkometrážne kancelárske budovy s prenajímateľnou plochou nad 20 tisíc m2, a to v atraktívnej biznisovej lokalite CBD (Central Business District)."

Veľmi zaujímavé sú aj dáta týkajúce sa miery neobsadenosti priestorov. „V roku 2023 zaznamenala jeden z najprudkejších nárastov za posledné roky, pričom ku koncu roka dosiahla až 14,20 %. Tento nárast bol spôsobený predovšetkým postupným sťahovaním firiem z okrajových častí Bratislavy do zón v blízkosti centra, pričom práve v okrajových častiach Bratislavy stúpla miera neobsadenosti najviac. Zároveň môže za nárast miery neobsadenosti aj fakt, že pri rekordnom množstve novej kancelárskej plochy, ktorá bola doručená v rámci roka 2023, bolo pred-prenajatých približne 60 %,“ dopĺňa Peter Slovák, senior research analytik v CBRE Slovensko.

Najvyššie dosiahnuteľné nájomné pri kancelárskej výmere aspoň 500 m² (prime rent) vzrástlo na úroveň 18 €/m²/mesiac, čo predstavuje medziročný nárast na úrovni 6 %.

Sektor industriálnych a logistických nehnuteľností opät zaznamenal rekordný rok

A to z hľadiska prenájmu aj miery neobsadenosti. Úroveň prenájmu v rámci industriálneho a logistického sektoru dosiahla v roku 2023 až 818 tisíc m² prenajatej plochy.

Michal Cerulík Riaditeľ oddelenia prenájmu industriálnych a logistických nehnuteľností, CBRE

„Medziročne ide o nárast vo výške 12 %. Približne za tretinu celkovej nájomnej aktivity boli zodpovedné renegociácie nájomných zmlúv. Novo-prenajatá plocha (tzv. take-up) sa vyšplhala na úroveň viac ako 500 tisíc m2. Miera neobsadenosti dosiahla rekordne nízku úroveň a ku koncu roka predstavovala 2,64 %."

V roku 2023 bol tiež výrazne viditeľný už dlhšie sledovaný trend, tzv. „nearshoring“, keď sa signifikantne zvýšil podiel výrobných spoločností na úkor tých logistických. „V roku 2023 dosiahli výrobné spoločnosti až 54 % z celkovej novo-prenajatej plochy, čo predstavuje historicky najvyšší podiel. Len pre zaujímavosť, v roku 2020, keď bol vysoký dopyt práve po logistických priestoroch, predstavoval podiel výrobných spoločností iba 14 %,“ hovorí ďalej Peter Slovák. Doplnil, že z hľadiska novo-prenajatej plochy vidí CBRE výrazný nárast v prenajatej ploche na strednom a východnom Slovensku. Podiel týchto regiónov predstavoval v roku 2020 sumárne 9 %, pričom v roku 2023 to bolo už 33 %.

Najvyššia výška nájomného dosiahla úroveň 5,75 €/m²/mesiac, čo je medziročne o 17 % viac.

Obraty maloobchodu na úrovni spred pandémie, návštevnosť pomaly rastie

Darilo sa aj sektoru maloobchodných nehnuteľností, ktorý po nástupe koronavírusu utrpel úplne najviac. V porovnaní s posledným rokom pred pandémiou (2019) sa  sektor postupne zotavuje a vracia k pred-pandemickým číslam. Podľa meraní spoločnosti CBRE sa opäť zvýšili nielen obraty nákupných centier a retail parkov, ale aj ich návštevnosť, pričom úroveň obratov už prekonala rok 2019.

Tomáš Lörincz Riaditeľ oddelenia prenájmu maloobchodných nehnuteľností, CBRE

„V roku 2023 došlo k rozšíreniu úspešného nákupného centra Eurovea, konkrétne o 25 tisíc m2 novej maloobchodnej plochy. Otvorenie tohto nákupného centra zo sebou prinieslo viacero nových značiek, ktoré otvorili na Slovensku vôbec svoju prvú prevádzku. Ich vstup na maloobchodný trh v Bratislave pritom vytvára potenciál pre ich expanziu aj do regionálnych nákupných centier."

Spoločnosť CBRE analyzovala aj výšku hrubých výnosov (prime yield) v rámci jednotlivých sektorov. Tie podľa meraní dosiahli v medziročnom porovnaní svoj vrchol: kancelárske nehnuteľnosti (6,0 %), industriálne nehnuteľnosti (6,25 %), nákupné centrá (6,50 %) a retail parky (7,15 %).