Pod pojmom industriálne nehnuteľnosti zvyčajne rozumieme sklady, haly a logistické centrá, ktoré sú nevyhnutné pre fungovanie dodávateľských reťazcov, ale môžu zahŕňať aj výrobu, obvykle tzv. ľahkú. Rast trhu industriálnych nehnuteľností je spôsobený aj jeho flexibilitou. Ak nejde práve o špecializovaný sklad, napríklad pre vakcíny, zdravotnícky materiál alebo mrazené potraviny, halu je možné využiť prakticky na uskladnenie čohokoľvek. Industriálne nehnuteľnosti možno upraviť a prenajať aj pre výrobu, prípadne časť priestoru vyčleniť na služby, ako je povedzme balenie fliaš alkoholu do vianočných darčekových balení.
Dopyt po skladoch a halách bol počas pandémie COVID-19 poháňaný šialeným nárastom e-commerce. Avšak dopyt prichádza z inej, práve spomínanej tradičnej časti maloobchodného trhu, teda od kamenných predajní. Na Slovensku prišli za posledné roky nové reťazce ako holandský diskont Action, rastú tiež domáce siete ako Terno a Kraj a chystá sa semna trh vstúpila poľská Biedronka a jej sestra drogéria Hebe. Všetci títo obchodníci potrebujú sklady. Potrebujú ich najmä pre blížiace sa obdobie Black Friday a Vianoc. Už od septembra sa sklady obchodníkov a e-shopov ako Alza, Allegro, Dráčik alebo Nay plnia doslova po strop, aby boli schopní pokryť dopyt počas vianočnej sezóny. Napokon o štruktúre dopytu svedčia aj údaje za druhý štvrťrok 2024. Podľa realitno-konzultačnej spoločnosti CBRE najväčší podiel, až 40 % z celkovej prenajatej plochy, tvorili nové nájomné zmluvy. Nasledované boli prerokovanými zmluvami (38 %) a rozšírením už jestvujúcich zmlúv o nové priestory (17 %).
I keď sa darí maloobchodu a sektoru starostlivosti o zdravie (healthcare), väčší dopyt po industriálnych halách na Slovensku je napriek Globálnej transformácii tohto odvetvia aj zo strany dodávateľov pre výrobu automobilov a pre automobilky samotné. Na východnom Slovensku v industriálnom parku Valaliky sa chystá spustiť výrobu automobilka Volvo, pri Voderadoch vyrástla výroba a haly na batérie do elektromobilov slovenskej firmy InoBat a v Šuranoch chystá postaviť gigantickú baterkáreň čínska firma Gotion v spolupráci s InoBat.
Investori hľadajú stabilné a výnosné aktíva, pričom industriálne nehnuteľnosti ponúkajú dlhodobú stabilitu a rastúci výnos. Ako sme spomínali, významné investície do industriálnych nehnuteľností sú zaznamenané najmä v oblastiach s vysokým dopytom po logistických službách. Investori sa podľa prieskumu realitno-konzultačnej spoločnosti CBRE „CEE Investor Intentions Survey 2024“ budú orientovať primárne na oblasť industriálnych a logistických nehnuteľností, ktoré sú z hľadiska cien zároveň jedným z dvoch najstabilnejších sektorov – druhým sú rezidenčné nehnuteľnosti (24%), nasledované kanceláriami (13 %) a maloobchodom (11 %). Investične najmenej atraktívny sektor sú hotelové nehnuteľnosti (5 %).
Až 44 % investorov v rámci regiónu strednej a východnej Európy pre CBRE uviedlo, že by chceli investovať práve do industriálnych nehnuteľností. Najväčšie percento investorov (64 %) sa pritom plánuje zamerať na moderné logistické nehnuteľnosti v hlavných mestách a ich bezprostrednej blízkosti. Pre 16 % investorov sú zaujímavé aj staršie nehnuteľnosti v tejto oblasti. Na Slovensku je príkladom hlavné mesto Bratislava a jeho okolie. Spomenúť môžeme obrovské industriálne parky vo východnej časti Bratislavy, Senci a Lozorne, ale aj v Devínskej Novej Vsi a priemyselno-technologický park v Malackách. V reči čísel: v širšom okolí Bratislavy je 45 % trhu industriálnych a logistických nehnuteľností, na západnom Slovensku potom ďalších 28 %. Stredné Slovensko dosiahlo len 16 % podiel z celkovej výmery týchto komerčných realít u nás.
„Na základe hlavných ukazovateľov v rámci tohto sektoru na Slovensku sú preferencie investorov na mieste. Rast trhu industriálnych nehnuteľností možno pripísať aj na vrub dlhodobo nízkej miery neobsadenosti. Nedostatok voľných priestorov a zvyšujúci sa dopyt zo strany nájomníkov bol katalyzátorom rastu nájomného, ktoré je v súčasnosti už zastabilizované“
Vlastniť industriálne nehnuteľnosti teda väčšinou prináša stabilný cash flow a nízku mieru neobsadenosti. Na druhej strane, investori sa opatrnejšie púšťajú do tzv. špekulatívnej výstavby, teda do skladov, ktoré ešte nemajú dohodnutého nájomníka. Investori a developeri musia čeliť výzvam, ako sú zvyšujúce sa náklady na výstavbu a údržbu, ako aj meniacim sa technologickým a environmentálnym požiadavkám. Aktuálne geopolitické dianie a hrozba vzájomných obchodných sankcií medzi Áziou a Európskou úniou vplýva aj na ceny materiálov a riešení. Napríklad investícia do ekologických solárnych panelov má vďaka ich vyššej cene oveľa dlhšiu návratnosť.
Napriek vysokej cene vstupov musia majitelia industriálnych nehnuteľností investovať do ekologických riešení, aby vôbec mohli nové sklady a haly obsadiť. Investície do priemyselných nehnuteľností sú totiž podmienené tým, že budovy a areály majú vyššiu pridanú hodnotu a majú prestížnu environmentálnu certifikáciu. Prakticky všetci významní operátori v sektore už pri novostavbách disponujú certifikáciou BREEAM na rôznych úrovniach. Medzi logistické centrá, ktoré majú najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding, patrí na Slovensku Lidl v Seredi, v Čechách má tento certifikát napríklad centrum pre reťazec Sportisimo.
Investori a developeri zápolia aj s ubúdaním pozemkov, ktoré sú vhodné na výstavbu respektíve s nedostatkom pozemkov, ktoré nie sú zaťažené nejakým vecným bremenom. Týka sa to najmä tzv. mestskej logistiky, ktorá síce má veľký potenciál, ale bude musieť stavať na nevyužívaných plochách miest (napríklad bývalé továrne, opustené štvrte, všeobecne nazývané brownfieldy). Už dnes možno konštatovať, že v rôznych štádiách prípravy je viac ako 250 000 m2 industriálnych plôch pre mestskú logistiku. Opäť je v hlavnej úlohe ekológia, lebo mestské sklady sú bližšie k zákazníkom a teda tovar sa nemusí dopravovať na dlhé vzdialenosti.
V neposlednom rade medzi obavy investorov a developerov patria zvyšujúce sa ceny energií a nákladov na pracovnú silu. Práve dostupnosť pracovnej sily, predovšetkým kvalifikovanej, , nedostatok kvalifikovaných zamestnancov a ekonomická neistota. To sa odráža aj na faktoroch ovplyvňujúcich výber lokality. Medzi top faktory tak podľa nájomcov momentálne patrí dostupnosť pracovnej sily a jej cena, čo je spôsobené najmä vysokou mierou inflácie.
Hľadáte ideálny logistický, priemyselný priestor alebo pozemok pre vaše podnikanie? Objavte širokú ponuku dostupných skladov, hál a pozemkov .
