Naštartujú industriálne reality technologické inovácie?

Béčkové sklady už nie sú in. Slabší dopyt však zaznamenali aj áčkové industriálne nehnuteľnosti. To sa pretavuje do atraktívnejšej ponuky. Developeri chcú prilákať nových nájomníkov lokalitou a technologickými inováciami. Pozreli sme sa na to, akými.

Klesajúci sektor potiahol e-commerce

Sektor industriálnych a logistických nehnuteľností po dvoch rokoch silnej nájomnej aktivity zaznamenal v roku 2024 výrazné spomalenie. Neobsadenosť začala stúpať hneď v prvom štvrťroku roka 2024 a ku koncu roka prekročila hranicu 5%.

Michal Cerulík Riaditeľ oddelenia prenájmu industriálnych a logistických nehnuteľností, CBRE Slovensko

„Ponuka moderných priemyselných a logistických nehnuteľností na Slovensku sa rozšírila na 4,5 milióna štvorcových metrov. To predstavuje medziročný nárast o 13 %. Na západnom Slovensku pribudlo 104 000 štvorcových metrov. Rast trhu industriálnych nehnuteľností význame akcelerovali aj projekty v Trnavskom regióne, ktoré prispeli viac než 96 000 štvorcovými metrami,“

Najvýraznejší pokles bol zaznamenaný v segmente 3PL (Third-Party Logistics, logistika tretej strany), kde novo prenajatá plocha medziročne klesla o 61 %. Dopyt v automobilovom sektore, ktorý je na Slovensku dominantný, klesol o 44 % a sektor výroby sa zmenšil o 50 %. Naopak, segment e-commerce dosiahol mimoriadne výsledky, pričom nájomná aktivita vzrástla na viac ako 71 000 štvorcových metrov, a to iba zo 6 000 štvorcových metrov v roku 2023. Segment maloobchodných nájomcov tiež preukázal odolnosť, keď medziročne vzrástol o 37 %. Napríklad nový maloobchodný reťazec na slovenskom trhu Biedronka si koncom roka 2024 prenajal v CTParku Voderady vyše 27 000 m2 plochy.

Keď dopyt klesá, ponuka musí byť atraktívna

Analytici CBRE predpokladajú, že slabší dopyt povedie k miernemu zvýšeniu miery voľných priestorov a k stabilným alebo klesajúcim úrovniam nájomného. Avšak vo vybraných oblastiach s obmedzenou dostupnosťou priestoru a silným dopytom zo strany nájomcov sa očakáva, že nájomné bude naďalej ľahkým tempom rásť. Nízky dopyt ale neznamená, že developeri nestavajú logistické centrá špekulatívne. Výstavba prebieha v oblastiach, kde sa predpokladá rýchle obsadenie budov. Developeri aj ich klienti sú si vedomí, aké limity majú cesty a diaľnice na Slovensku a kde rozhoduje rýchle napojenie na cestnú infraštruktúru.

Vyššie nájomné si môžu pýtať tí, ktorí ponúknu nielen atraktívnu lokalitu, ale aj inovácie. Napokon automatizácia skladov je dnes považovaná za kľúč k udržaniu konkurencieschopnosti v sektore. Firmy plánujú ďalej rozvíjať automatizované systémy s cieľom znížiť závislosť na manuálnej práci. Chcú zvyšovať efektivitu a zlepšovať presnosť skladových operácií. Štandardom sa stávajú automatizované regálové systémy, autonómna manipulačná technika a robotické vychystávanie.

Čo očakávajú nájomcovia od industriálnej nehnuteľnosti?

• industriálne nehnuteľnosti musia mať strategické umiestnenie s dobrým napojením na dopravnú infraštruktúru
• priestory ponúkajú moderné a technologicky pokročilé riešenia
• očakávajú kvalitné, moderné, energeticky úsporné a ekologické sklady a haly
• stále častejšie požadujú prípravu pre automatizované robotické sklady a autonómnu manipulačnú techniku
• oceňujú flexibilitu a škálovateľnosť priestorov podľa aktuálnych potrieb (napr. počas vianočnej sezóny).

Inovácie ruka v ruke s ekológiou

Technológie v skladoch viac ako často súvisia s agendou ESG. Využívanie obnoviteľných zdrojov energie, ako sú solárne panely a veterné turbíny, tepelné čerpadlá a podobne, sú už súčasťou infraštruktúry priemyselných objektov. Tým sa dokáže pokryť časť alebo kompletná spotreba energie z udržateľných zdrojov, čo prispieva k zníženiu uhlíkovej stopy. V prípade obrovských plôch distribučných centier – a nielen striech budov -  je dokonca možné energiu navyše ponúknuť pre okolité obce respektíve prinášať ju do verejnej siete. Ekologické inovácie nebudú hrať iba druhé husle. Investície do priemyselných nehnuteľností poháňa tlak nájomníkov na energetickú sebestačnosť skladov a využívanie obnoviteľných zdrojov energie rastie.

Už len výmena pôvodného osvetlenia, za úsporné LED-ky prináša v dlhodobom horizonte výraznú úsporu energií. LED osvetlenie je až o 50-70 % energeticky efektívnejšie ako tradičné žiarovky alebo výbojky a má niekoľkonásobne dlhšiu životnosť. Hoci to na prvé počutie znie ako hlúposť, automatizovaný robotický sklad, ktorý beží non-stop na elektrinu, je energeticky šetrnejší, ako bežný sklad. Jedna firma na Slovensku pri investícii do skladu značky AutoStore akosi nerátala s ušetrenou spotrebou energie. Roboty sú ale tak úsporné, že skrátili plánovanú dobu návratnosti investície do celého systému o takmer rok. A to sa bavíme o investícii niekoľkých miliónov eur!

Technológie ovplyvňujú aj samotný development skladových budov. Spomenutý AutoStore je možné umiestniť len na dokonale rovnú betónovú platňu s vysokou nosnosťou. Každá odchýlka znamená časovo a finančne náročnú výmenu podlahy. Zároveň musia byť sklady aj škálovateľné, teda robotický sklad vnútri budovy musí mať priestor na rozšírenie.

V súlade s agendou ESG nie sú inovácie len ekologické (Environmental), ale aj zamerané na riadenie (Governance) a ľudí, zamestnancov (Social). Moderné sklady majú napríklad navrhnuté zónovanie, vizuálne prvky ako „semafóry“ a výstražné svetlá, systém zrkadiel či oddelenie priestorov tak, aby sa zvýšila bezpečnosť pohybu techniky a ľudí. Manipulačná technika je už bežne vybavená  antikolíznym systémom. Štandardom industriálnych budov je prijemné zázemie pre zamestnancov, s kantínou, automatmi na kávu a ďalším vybavením.

Na bezpečnosť skladu pred narušením zvonka a incidentmi vnútri dohliada systém bezpečnostných prvkov a alarmov, ako sú inovatívne kamery s AI analytikou, ktorá dokáže odhaliť aj potenciálne riziká.

Sklady ako zo sci-fi filmu

Pohľad na AutoStore alebo iný podobný sklad Amazonu či e-shopu Alza, kde zdanlivo chaoticky pobehujú desiatky robotov, pripomína sci-fi film. Pochopiteľne na prevádzku takéhoto futuristického skladu nestačí len rovná podlaha. Sklady a haly musia mať dostatočne široké uličky (širšie ako pri vozíkoch riadených ľuďmi) a kabeláž. Niektoré typy samočinných, autonómnych vozíkov sú totiž navádzané kabelážou zabudovanou v podlahe. Iné typy robotických manipulačných vozíkov vyžadujú kvalitné 5G pripojenie. V sklade preto musí byť vybudovaná nezávislá 5G sieť so všetkou kabelážou, wi-fi routrami, datacentrom a často aj záložným generátorom. Nemôže sa stať, že vozíky odrazu prestanú pracovať, lebo budú mať „slabú wi-finu“.

Technologické inovácie sa líšia od odvetvia k odvetviu. Iné požiadavky na vzduchotechniku, teplotu a prašnosť bude mať firma, ktorá kompletizuje citlivé datacentrá a elektroniku, iné zasa maloobchodník s tonami mrazených a chladených potravín. Spomenúť možno technológia smart grid, ktorá umožňuje riadenie spotreby energií, čo výrazne zvyšuje efektivitu a znižuje náklady a systémy na sledovanie kvality vzduchu. Všadeprítomné inteligentné senzory a IoT (Internet of Things, internet vecí) zariadenia poskytujú dáta v reálnom čase, čo umožňuje rýchlu reakciu na prípadné problémy. Od výpadkov v procese výroby či naskladňovania, až po riziká spojené s požiarom či prehrievaním.

Na všetky procesy v skladoch dohliadajú technológie pre riadenie skladu (WMS), ktoré sú už dnes založené na strojovom učení a umelej inteligencii (AI). Moderné WMS už budú dostupné vzdialene, na cloude. Ako sme spomínali, mnohé systémy budú mať napriek tomuto trendu fyzickú zálohu priamo v industriálnych nehnuteľnostiach. Rovnako ako záložný generátor energie slúži záložné datacentrum na to, aby bola zabezpečená nepretržitá prevádzka.

Hudbou budúcnosti nie sú ani virtuálna realita (VR) a rozšírená realita (AR). Investície do industriálnych nehnuteľností sú nákladné a je nutné dlho plánovať a projektovať. Pritom pomáhajú aj VR a AR. Obe technológie sa už osvedčili pri tréningových programoch a pri údržbe zariadení. Zamestnanci sú školení pomocou simulácie, čo zvyšuje ich pripravenosť na rôzne situácie v reálnej prevádzke.

Zdroj: CBRE „Slovak Real Estate Market Outlook 2025“, Štúdia "Trendy v českej logistike 2025", ktorú pre SKLAD realizovala agentúra IPSOS.