Tretí kvartál roka 2024 bol pre trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami v Bratislave pomerne stabilný. Vo výstavbe je viacero zaujímavých projektov, na ich dokončenie si ale ešte budeme musieť počkať. Aj to vyplýva z najnovšieho reportu realitno-poradenskej spoločnosti CBRE. Tu sú najdôležitejšie zo zistení:
Úhrnná plocha kancelárskych priestorov zostala na úrovni okolo 2,08 milióna m2. Z tohto objemu je 20 % kancelárií v triede A+, 37 % v triede A zvyšných 43 % v triede B. Veľkým pozitívom je, že zelenú certifikáciu má už približne 41 % kancelárskych priestorov v hlavnom meste. Miera neobsadenosti kancelárií mierne klesla na úroveň 13,17 %. Aj naďalej zostáva najnižšia v centre mesta (7,40 %) a v lokalite South Bank (7,96 %) na petržalskom brehu Dunaja. V okrajových častiach mesta je naopak voľných kancelárii viac ako v predošlom období (18,24 %).
Celková prenájmová aktivita v treťom kvartáli 2024 dosiahla 28 036 m2. Oproti minulému roku to predstavuje pokles o zhruba 30 %. Take-up, teda celkový prenájom bez predĺžení nájmov v súčasných priestoroch nájomcu, predstavoval iba 12 125 m2, pričom najväčšou transakciou bolo rozšírenie už existujúcich priestorov nájomcu v lokalite South Bank.
„Ak prvé tri kvartály tohto roka porovnáme s rovnakým obdobím minulého roka, pokles v celkovej prenájmovej aktivite je zanedbateľný.“
Najväčší podiel prenajatej plochy si odkrojili prerokovania starých zmlúv (57 %) a nové nájmy (35 %). „V rámci prenájmovej aktivity bola najviac dynamická oblasť South Bank, s celkovým prenájmom 9 173 m2. Zo sektorov v rámci transakcií zase jednoznačne dominovalo IT, nasledované sektorom finančníctva/ bankovníctva / poisťovníctva,“ doplnil Galata.
Počas tretieho štvrťroku nebola v Bratislave dokončená žiadna nová kancelárska budova a aj celkovo pribudne na bratislavskom trhu v rokoch 2024 a 2025 iba rekordne nízky objem nových kancelárskych priestorov.
„Očakávame, že k oživeniu by malo dôjsť v roku 2026, aj ten však bude stále zaostávať za priemerom z posledných rokov. Vo výstavbe sú momentálne štyri projekty. V roku 2024 ide o prvú fázu projektu Vydrica pod bratislavským hradom od spoločnosti Lucron. Po dokončení, ktoré je plánované na koniec roka 2024, prinesie na trh 2 400 m2 nových kancelárií. V roku 2025 očakávame dokončenie polyfunkčnej budovy Dunaj s celkovou prenajímateľnou plochou kancelárii 6 400 m2.“
V roku 2026 by mal následne pribudnúť Ganz House od JTRE (9 400 m2) a rovnako aj najväčší pripravovaný projekt Chalupkova offices od Penta real estate s celkovou výmerou kancelárii 18 200 m2. Finalizácia projektu Istropolis Atrium od spoločnosti Immocap, ktorý prinesie až 15 500 m2 nových kancelárií, bola posunutá na rok 2027.
Pri pohľade na výšku nájomného kancelárskych nehnuteľností vidíme ďalší mierny rast. Najvyšší dosiahnuteľný nájom narástol ročne o 5,6 % a aktuálne mesačne predstavuje 19 €/m2. Priemerné nájomné v lokalite CBD rástlo pomalšie, tempom 3,3 % za rok a momentálne predstavuje 15,5 €/m2. Kancelárie si držia aj svoju výnosnosť, prime yield zostal na hodnote 6 %.
