Všetko nasvedčuje tomu, že masová výstavba nákupných centier, teda zákazníkmi obľúbených shoppingov, už pomaly končí. Naopak o slovo sa hlási iný maloobchodný formát.
Za posledných desať rokov sa rok čo rok – snáď len s výnimkou pandémie – u nás stavali a rozširovali nákupné centrá. Po minuloročnej extenzii bratislavského Auparku však analytici realitno-konzultačnej spoločnosti CBRE predpokladajú, že v najbližších rokoch nebudeme svedkami takto výraznej výstavby. Aspoň teda v tomto segmente.
Od roku 2023 totiž dominuje novému developmentu koncept retail parkov. Na rozdiel od shopping centier, kde sú obchody pod jednou strechou a obvykle na viacerých poschodiach, retail parky sú jednopodlažné a každý obchod má samostatný vchod. Kým teda Aupark rozšírili o 10 000 m² a Aquario Nové Zámky o 3500 m2, prenajímateľná plocha retail parkov v roku 2024 na Slovensku vzrástla o takmer 40 000 m². V roku 2025 očakáva CBRE ďalší nárast maloobchodnej plochy, a to o takmer 60 000 m². Celý tento objem prinesú iba retail parky.
„Návštevnosť maloobchodného sektoru v roku 2024 sa doteraz najviac priblížila k úrovni spred pandémie. Návštevnosť aj obrat medziročne vzrástli približne o 4 %, no mesačný vývoj odhaľuje pestrejší vývoj,“ uvádza Tomáš Lörincz, riaditeľ oddelenia prenájmu maloobchodných nehnuteľností v CBRE Slovensko.
„Návštevnosť dosiahla svoj najvyšší nárast počas prvých štyroch mesiacov, čo naznačuje silnú angažovanosť spotrebiteľov na začiatku roka. V decembri bol ale nárast len mierny, v porovnaní s predchádzajúcim rokom iba 1 %. Naopak, obrat zaznamenal najvýraznejšie zisky na konci tretieho štvrťroka, najmä v septembri, keď vzrástol o 13 %. Svoj podiel na tom mali viaceré príčiny. Napríklad sezónne nákupné trendy, kampane na začiatku školského roka, skoré jesenné výpredaje a zrejme nákupy zrealizované ešte pred zvýšením DPH na 23 %.“
Zákazníci sa teda vracajú k nakupovaniu. U počas pandémie nahradili veľké, týždenné zásobovacie nákupy menšími a častejšími. Dôvodom bolo aj skrátenie pobytu v obchode s rúškom na minimum. Retail parky získali body navyše aj pohodlným parkovaním a tým, že každý obchod má samostatný vchod rovno z parkoviska. Zákazník sa tak nemusel pohybovať v uzavretom nákupnom centre.
Retail parky začali byť zaujímavým formátom pre investorov a developerov. Medzi najaktívnejších patrí KLM real estate so značkou Klokan, významným vlastníkom zostáva tiež IMMOFINANZ s retail parkami STOP SHOP. Agilné sú v sektore spoločnosti 365.invest so značkou Storia a Primum zo skupiny InterCora, ktorá má retail parky a shopping centrá po celom Slovensku.
Pri formovaní trhu zohrali minulý rok retail parky kľúčovú úlohu. CBRE sumarizuje, že počas roka bolo dokončených až sedem nových projektov. V prvom štvrťroku boli otvorené dva retail parky: OC Spektrum v Ružomberku (4 700 m²) a OC Klokan Bytča (7 700 m²). Aktivita pokračovala aj v treťom štvrťroku, kedy boli otvorené ďalšie dva retail parky - OC Klokan Piešťany II (4 000 m²) v Piešťanoch a OPC Veľké Kapušany (3 400 m²). Najvýznamnejšia vlna dokončených projektov nastala v štvrtom štvrťroku 2024, ktorý bol najrušnejším obdobím pre nové maloobchodné projekty. Počas tohto obdobia boli dokončené tri veľké projekty: City Park v Trenčíne (8 500 m²), OC Klokan Banská Bystrica (7 300 m²) a retail park Storia Šaľa (3 200 m²).
Výstavba retail parkov vytvára prostredie pre vstup značiek, ktoré sú typickými nájomcami tohto maloobchodného formátu. Čiže diskonty. Spomeňme len diskontný reťazec Action, ktorý sa za necelé dva roky na trhu rozrástol na 29 predajní. Mnohé z nich otvoril práve v retail parkoch. Predpokladá sa, že do retail parkov bude chcieť preniknúť aj Biedronka a doplniť tak spomínané reťazce Kaufland, Tesco alebo Lidl.
„Miera voľných priestorov v nákupných centrách neustále klesá a v decembri 2024 dosiahla 5,09 %. Išlo tak o pokles 3,6 percentuálnych bodov v porovnaní s rovnakým obdobím v roku 2023 a znamená najnižšiu úroveň zaznamenanú za posledných päť rokov, čo poukazuje na robustný dopyt zo strany maloobchodníkov a zdravšie celkové maloobchodné prostredie.“
Dôkazom zdravého podnikateľského prostredia sú aj nové značky, ktoré avizovali vstup na trh. Alebo je vysoko pravdepodobné, že Slovensko po Čechách a iných okolitých krajinách, zahrnú do svojich expanzných plánov. Spomedzi diskontov to bude asi značka Dealz. Reťazec je súčasťou spoločnosti Pepco Group, ktorá už u nás pôsobí. Pomerne novou značkou, ktorá sa rýchlo rozširuje je Dnipro-M. Ukrajinská sieť ponúka sortiment náradia vlastnej značky. Ponuku fashion zrejme rozšíria obchody Ochnik a Worldbox z Poľska a Koton z Turecka, ktorá na Slovensku už predajne mala. Medzi gastro siete by mali pribudnúť 5 to Go z Rumunska a Koykan z Chorvátska. Hovorí sa aj o nemeckej siete drogérií Müller, nemeckom diskonte Woolworth a poľskej sieti hračkárstiev Smyk.
Shopping centrám ako maloobchodnému formátu určite zánik nehrozí. A určite ich nevytlačia retail parky. Obchodné centrá, najmä tie staršie z takzvanej prvej generácie, ako sú Polus/VIVO! v Bratislave alebo Mirage v Žiline, sa budú musieť transformovať. Trendom je byť čo najviac prispôsobený danej lokalite. Byť hyperlokálny. Teda vytvárať komunitný priestor a ponúkať rôzne funkcie. Nielen nákupy, ale aj služby, zábavu a širokú ponuku kaviarní a reštaurácií. Úspešné centrá sa odlišujú od tých neúspešných jedinečnou polohou a silným prepojením s každodenným životom. Developeri si uvedomujú, že bude potrebné investovať do modernizácie priestorov a ich okolia, aby boli atraktívne a prilákali zákazníkov.
Až vyprchá boom výstavby retail parkov zrejme prídu na rad polyfunkčné projekty (mixed-use developments). Tie spájajú rezidenčné, komerčné, kancelárske a rekreačné a ďalšie funkcie do jedného celku. Cieľom je vytvoriť väčšie sebestačné projekty, ktoré majú stabilnú návštevnosť po celý deň. Teda nie sú obmedzené na náhle návštevné špičky, napríklad v čase obeda, keď sa do food-courtu nahrnú ľudia z kancelárií. Alebo v čase po pracovnej dobe niekde pri ceste na periférii mesta. Jedným z takýchto projektov so zmiešanou funkcionalitou je očakávaná premena Istropolisu na Nový Istropolis. Kľúčovou úlohou pre maloobchodné formáty budúcnosti bude schopnosť zmeniť sa na „destination footfall“, teda lákať nielen náhodných okoloidúcich, ale hlavne takých návštevníkov, pre ktorých je samotné centrum cieľovou destináciou. A opakovane. Aby sa do centra vracali. Práve funkcia miesta, kde je fajn tráviť čas, sa bude v budúcnosti ešte viac vyvíjať a posilňovať.
V roku 2024 sa celková ponuka moderných maloobchodných priestorov výrazne rozšírila, nárastom takmer o 50 000 štvorcových metrov, čím dosiahla celkovú hodnotu 2,47 milióna m². Podľa CBRE sú v západnej časti Slovenska naplánované až štyri retail parky, ktoré by mali spoločne priniesť na trh takmer 17 000 m² maloobchodnej plochy. Stredné Slovensko sa pripravuje na najväčšie rozšírenie plôch, pričom štyri samostatné retail parky prispejú do „fondu moderných priestorov“ takmer 25 000 metrami štvorcovými. Medzitým pribudnú na východnom Slovensku tri retail parky s celkovou výmerou okolo 16 000 m².
